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抵押房产被拆迁后的执行
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时间：2011/7/11 13:24:48 |
市场经济条件下，以房屋产权向金融机构抵押借款，是企业或个人取得资金的常用手段。在我国目前城市化进程不断加快的情况下，房屋拆迁屡见不鲜，因抵押的房产被拆迁而产生的执行纠纷也由此产生，法院如果处理不当，不仅会影响案件的顺利执行，而且可能会影响到社会稳定。笔者认为，对被拆迁的抵押房产的执行不同于对一般抵押房产的执行。一般情况下，债务人或第三人以其房产为债权人的债权实现设定抵押后，当债务人不履行债务时，债权人通过向法院起诉，取得对该抵押房产享有优先受偿权的执行依据，执行过程中法院通过拍卖或变卖该抵押房产，以其价款优先偿还抵押权人的债权。当抵押的房产根据规划需要被强制拆迁后，依据现行《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆迁人可以选择实行货币补偿，也可以选择实行房屋产权调换的方式补偿。不同的拆迁补偿方式会对案件的执行产生不同的影响。
1.货币补偿方式。所谓货币补偿是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定补偿的具体金额，并由拆迁人直接支付给被拆迁人的一种拆迁补偿方式。拆迁补偿金是被拆迁人因其房产被依法拆迁而获得的补偿，是被拆迁房产的一种货币转化形态。当被拆迁房产设定有抵押权时，抵押权人可以对抵押房产的拆迁补偿金行使物上代位权。换言之，抵押权的效力及于该拆迁补偿金，抵押权人对抵押房产因拆迁而获得的补偿金依然享有优先受偿权。我国担保法第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条第一款进一步规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”这些规定是抵押权人对抵押人获得的拆迁补偿金依然享有抵押权的法律依据。执行过程中法院可以直接裁定提取或划拨被执行人的拆迁补偿金，用于案件的执行。
2.房屋产权调换补偿方式。所谓房屋产权调换补偿是指拆迁人与被拆迁人约定，被拆迁人的房屋被拆迁后，由拆迁人在其他地方给被拆迁人安置相应房产，双方实行产权调换，并按被拆迁房产和安置房产的价格差价，实行多退少补的一种拆迁补偿方式。我国现行法律对抵押房产被拆迁后，抵押权人对抵押人选择房屋产权调换方式获得的拆迁安置房是否享有优先受偿权没有规定。换言之，抵押权的效力能否及于拆迁安置房尚没有明确的法律依据，从而导致实务中在涉及拆迁安置房的执行上争议颇多，操作不一。笔者认为，抵押权效力应当及于拆迁安置房，抵押权人对抵押人的拆迁安置房在原抵押担保的债权数额内仍享有优先受偿权。理由如下：
其一，就抵押权的本质而言，抵押权是一种价值权，抵押权人在抵押物上设定抵押权的目的，不是为了实现对抵押物的使用或收益，而是通过支配抵押物的交换价值以担保债权的实现。抵押物即使改变其原有形态或性质，但只要还能维持其交换价值，就不会影响抵押权的实现。因此，抵押物的变价物或替代物在实质上仍是抵押权的客体，抵押权人也就仍能追及至抵押物的变价物或替代物上行使抵押权。抵押权人对抵押物的变价物或替代物所享有的这种权利，即为抵押权人的物上代位权。而抵押物的变价物或替代物则为原抵押物的代位物。这种代位物不仅包括拆迁补偿金，也应包括产权调换的安置房。
其二，就构建社会诚信机制而言，抵押房产被拆迁后，因抵押人选择了不同的拆迁补偿方式，而对抵押权人应承担的责任就大相径庭，必然会助长社会投机钻营之风。且如果因政府拆迁的公法行为，而要让私法主体承担相应的不利后果，这显然与法律的公平正义相悖，也不利于构建社会诚信机制。因此，笔者认为，抵押房产被拆迁后，无论抵押人选择何种拆迁补偿方式，只要抵押债权尚未得到清偿或抵押人没有另行提供其他担保，抵押权的效力就应当及于抵押房产的代位物，抵押权人对被拆迁的抵押房产的代位物依然享有优先受偿权。
其三，从社会实践层面分析，承认抵押权人对拆迁安置房依然享有优先受偿权并不会导致操作上的混乱。执行中，关于拆迁安置房争议最多的是当法院执行拆迁安置房时，却发现抵押人已将安置房卖给第三人，如何平衡抵押人、抵押权人和第三人的利益成为司法实务中的难题。对此，笔者认为，现行法律的规定并未限制抵押物的转让，对于抵押房产代位物的安置房的转让，法律也不应禁止。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该解释在确认抵押权的追及效力的同时，放开了对抵押物转让的限制，很好地平衡了抵押人、抵押权人和第三人三者之间的利益。
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