君泰律师事务所上海分所   吴取彬律师

 

随着经济全球一体化，有着低廉劳动力的中国渐渐的变为世界工厂，相应的需要大量的工业用地满足境内外生产企业的要求。很多境外企业开始进入中国时，由于不了解中国的政策，担心政策及投资风险，不愿意过多的投入，只是租用工业厂房，随着企业规模的逐渐扩大及对中国的政策的逐步了解，租用工业厂房已不能满足企业安定的需求，同时也意识到工业地产的不断增值带来租金的增长及企业运行成本的上升，纷纷追加投资，购买自用工业厂房，工业地产的投资价值逐渐显现。当然，作为律师，我更愿意从法律及政策角度上谈谈工业地产的投资潜力。

在过去，很多地区为了吸引投资，企业取得工业用地几乎是零地价，或者是极其低廉的价格取得工业用地，同时政府也倡导建设花园式工业厂房，工业企业几乎都是独门独院，一个建筑面积一万平米左右的工业厂房，通常要占用五十亩左右的土地，厂区内有大量闲置的土地及大片的绿化，工业地产几乎没有投资价值。但是随着国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》、2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》和2008年国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相继出台，国土资源部于2008年2月正式发布新修订的《工业项目建设用地控制指标》（以下简称《控制指标》），要求各地认真贯彻实施。很显然这一系列的政策，均是严控工业用地开发的政策，也就是说今后企业取得工业用地的难度将越来越大，即意味着工业用地的将不断的增值。而很目前上海的很多区县工业用地的指标早已严重透支，取得工业用地更是难上加难，而现有的工业地产投资价值则随着这一系列政策的出台显现出巨大的投资价值，尤其是对于相对独立（独门独院）的工业厂房来说投资价值不可限量。

过去政府倡导的是低建筑密度，低容积率的花园式工业厂房，相对独立的工业地产占有大量的土地资源，很显然已经不符合现在土地政策，即使这些相对独立的工业厂房已经达到原有的规划的建筑密度和容积率，相信在现在的严控工业用地提高单位面积工业用地的投资密度宗旨下，仍然可以毁掉绿地继续建造新的工业厂房，或者拆除原有的工业厂房建造多层工业厂房，从而提高土地的利用率，或出租获得更多的回报。

 

从税收有关的法律上看，投资工业地产主要涉及的税费有契税、的印花税，转让时主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税。可以说通过正常交易出售工业地产，增值的百分之五十以上都将被国家征收，加上其他的一些成本，有些人则认为投资工业地产，不如投资住宅。其实不然，投资工业地产完全可以通过合理的筹划，来规避土地增值税、营业税、甚至企业所得税。其中通过股权转让交易是合理规避上述税费不可缺少的环节。按照财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。也就是说通过股权转让完全可以避免营业税、土地增值税等其他税费，从而使交易成本降到最低，增加了投资者的利润空间，从而进一步提升了工业地产的投资价值。

上述简单的从政策及法律的角度谈谈目前工业地产的投资价值，当然投资工业地产通常涉及诸多法律及政策问题，作为不了解政策及法律风险的投资者均应聘请专业的法律人士提供相应的法律服务，以把法律风险降到最低，从而获得稳定的投资回报。（个人观点，仅作参考，投资需谨慎！）