近期,国家出台一系列楼市宏观调控政策,房地产行业受到一定程度的影响。在住宅市场存在诸多变数的当下，不少原本仅以开发住宅或商业地产为主的开发商开始重视起工业地产这个曾经的“冷馒头”。业内人士认为，分散公司需要承担的市场风险，是地产开发商朝向多元化发展的结果。而工业地产商借助其特有的经营模式,在宏观调控和人民币不断升值的大背景下运营工业地产,值得我们重点关注。
一、工业地产商运营模式分析
（一）工业地产的概念
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼宇以及酒店、商铺等配套设施。工业地产开发不受住宅、商业房地产等策的调控影响。
工业地产作为一门产业，有其独特的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
（二）工业地产商开发模式
根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
目前，随着我国国土资源部严控工业用地，企业直接通过招拍挂方式获得工业用地建造工业厂房难度越来越大，而经过政府批准开发的工业园区以及部份工业地产开发商却囤积着大量的土地资源，因此根据购买企业的特定需求建造工业厂房就成了目前工业地产发展主要模式之一，即所谓“定向建造”模式。
（三）工业地产商盈利模式分析
1、主要以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园
2、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。
3、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
二、工业地产商运营模式法律风险防范
如前所述，工业地产商的四种运营模式即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式各有千秋，各有特色，但在我国工业用地调控政策的大背景下，以定向制造的“定制”为主要特点的工业地产商模式已经成为我国工业地产商主要的运营模式。虽然该模式市场风险小，销售费用低，但随着“定制”项目数量的增多，该种模式的法律风险也越来越多。现在我们主要针对该种运营模式的法律风险具体分析：
（一）“定制”合同效力问题
实践中，“定制”合同大多规定开发商负责项目的立项、报建、建设、验收备案、交付使用并在取得产权证后转让给“定制”的企业；“定制”企业确定工业厂房建造的面积及其他参数，并按约定支付购房款或项目工程款。从其内容及形式上看，符合共同合作开发工业厂房，但从其实质上看，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释［2005］第5号)第二十四条的规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同” ，因此其实质是一种土地使用权转让行为，即受让方出资承担全部的工程价款，再由受让方支付土地使用权转让的费用而取得工业厂房。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上才能转让。然而在工业厂房定向建造中，几乎所有的开发商（土地使用权转让方）仅仅取得了土地使用权及项目的立项，而项目均未真正的开工建设，定向建造的合同均是在项目尚未开工建设的情况下签订，很显然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定应属无效的合同。
（二）法律风险的防控
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。很显然根据上述法规作为定向建造的双方，开发商可以土地使用权作为出资，受让方以预算工程款出资建立新的项目公司，进行工业厂房建设，无论是在工程建设中还是在工业厂房完成建设后作为受让方均可以另外通过股权收购的方式受让转让方的股权，从而达到购买工业厂房的目的。同时通过这种以土地使用权作价入股的方式还可以合理的降低买卖双方的交易成本，作为转让方来说可以减少营业税、土地增值税等相关税费。
三、结语
根据我国土地市场的供求关系，与住宅市场相比，工业地产的地价更为便宜，加之根据我国相关规定项目总建筑面积的15%可作为配套建设，而15%的配套建设可以涉及酒店、公寓等商业地产形态。这在目前政府对住宅市场的调控力度进一步增大，楼市政策宏观调控和人民币不断升值的大背景下，工业地产商借助其特有的经营模式, 必将在宏观调控下独放异彩。 当然在工业地产商在具体操作中会遇到很多法律问题，这还需要借助法律专业人士的帮助来有效防范和控制法律风险，从而实现最低风险下的项目收益，使工业地产商的运营模式达到供需双方的共赢。
