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商业地产律师
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时间：2011/6/18 18:02:08 |
1、商业地产法律关系复杂性
由于房地产建设的长期性与复杂性，涉及到土地出让、项目拆迁、工程建设、房屋销售与物业管理等各个方面，其中包含了成千上万的法律关系与法律规范。设想，每天，在全国的各个地区，都有不同的房地产项目进行着开发，正是由于有了一整套法律与规范，才能使这些千差万别的房地产项目有大致相同的法律关系。而这些法律关系在开发过程中不断发生演变，使其表现形式花样百出。
商业房地产的出现，让房地产开发商的工作不再停留在修建——销售，而进而扩展到后期的招商、经营管理等环节。而且由于商业地产类型的不同，安排招商、租赁等的时间有很大差别，而且这个过程与修建、销售等密切相关，成为了一整套、体系化的经营安排，一旦中间某个环节出现问题，将影响其他环节的顺利进行。因此，商业房地产较之普通房地产项目涉及更多的法律问题和经营风险。
商业地产包括有商业和地产两个概念，较之普通的房地产开发具有更为复杂的法律关系。商业地产开发由多个环节组成—— “开发—销售—经营—管理”。其中还穿插着“招商”，每一个环节都涉及大量的协议、大量的谈判、大量的法律风险。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。这些权益之间必然存在着冲突和妥协，如何将这些权益有机结合起来，如何在权益的冲突和平衡中需求共同发展，这必然涉及到法律方案选择，法律协议文本的约定，法律纠纷的解决等。总之商业地产法律关系复杂性，决定了需要有别于普通房地产律师的专业律师团队出现。
2、商业地产开发商的劣势地位
与普通房地产不同的是，商业地产的购买者或经营者出现了大商家、投资者，这些群体的出现较之普通房地产中开发商一边强势的格局有很大不同。普通购房者常常抱怨开发商过于强势，在谈判上基本没有和开发商平等对话的空间，因此开发商在这种环境中是比较安全的，可以按照自己的想法安排合同。但是，在商业地产上，大商家往往具有较强实力，某些情况下甚至比开发商更为强大，在商业运做的经验较之开发商更为丰富，在这种对比中，开发商反而成为了弱势群体。
3、专业律师有助于法律风险控制
专业律师的作用就是打破这种劣势，让整个活动有续进行。每一个房地产开发项目，都有其成本核算问题，我们常说的预算成本、预算造价等都是指这些概念。但我们在谈及这些概念时，实际上只包括了表象的和物质上的成本，例如土地出让金、拆迁费用、工程款、广告费、设计费等等，事实上任何一个决策者在判断一个房地产开发项目时，还会考虑到该项目存在的可能风险，这些风险包括政策风险、利率风险、市场风险和法律风险，上述风险，也构成该项目的成本，是开发商所必须付出的机会成本。机会成本在大多数情况下，难以量化，只能定性，进行模糊的估计。一般说来，大型项目，复杂项目或新型项目，其风险就高一些，开发商要付出的机会成本高，律师参与其中，降低了该项目的法律风险，实际上就是节省了成本。所以对于某一项目，开发商所愿意付出的律师服务费用，不会超过他对法律风险的心理预期成本。这也同时可以说明，为什么现阶段国内的诉讼收费比非诉讼要高，因为在诉讼中，委托人败诉的可能性是非常容易估算的，其胜诉或败诉导致的金钱对比也是容易量化的，风险大而显见，因此委托人很容易就可以参考其潜在风险来确定律师费用金额。
3、专业律师有助于提升商业地产品牌
房地产开发的产品形态，从最初重视设计与规划的齐全，经过各种户型的变异，发展到现在注重环境与居住氛围；营销的方式从最初的产品营销，经过差异化营销，发展到了注重品牌的营销。知名的开发商，商誉比较好，有较强的中介团队，购房者的信心亦比较足，这就决定了这个产品能卖比较高的价格，也就是产生了项目的品牌效应。房屋本身的价值差不多，但其附加值不同可以让房屋产生不同的经济效益。在树立买受人信心的过程中，充分的法律保障与服务，实际上上升到了开发商品牌的一部分，通过完备的法律文件与合同文本，各项承诺与保障安排，律师的见证，法律培训与咨询，使买受人感觉到处处都有法律的存在，并且双方交易确实是在一个公平、公正与诚实信用的平台上。商业地产以其复杂的法律关系，更需要这种专业的法律服务给予投资者足够的信心，面对大量的协议文本，指望普通销售人员对投资者作出准确的解答是不现实的，一旦由于对协议的解答出现错误，就可能在将来引发纠纷。实践中，已经有开发商将法律服务体系作为开发项目的一个重要方面和关键的营销手段推向市场，并且收到了良好的效果。而且专业律师现场作出解答，对于投资者也是一种信心保障。
4、专业律师缺位导致商业地产纠纷多
商业地产发展若干年了，而几乎没有人专门研究商业地产法律问题，众多从事商业地产法律服务的律师都是原来为普通房地产提供法律服务的律师，而这些律师多数也没有意识到商业地产与普通房地产项目的区别，依然沿用原有的法律服务方式和法律服务内容为企业提供商业地产法律服务。结果是商业地产法律服务并不专业，商业地产的活动复杂性没有得到法律妥善解决，大量的商业地产法律纠纷发生。而且常常是大规模、团体诉讼纠纷发生，不少开发商因为一个商业地产项目纠纷而陷入僵局，甚至从市场中消失。如何提升商业地产的开发安全性，仍然需要专业律师的充分介入。 |
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