背景资料

目前，随着国土资源部严控工业用地，企业要直接通过招拍挂方式直接获得工业用地建造自身工业厂房及配套办公用房的难度越来越大，而经过政府批准开发的工业园区以及部份工业地产开发商却拥有大量的工业土地资源，因此目前企业获得工业厂房主要途径是从工业园区或工业地产开发商直接购买。目前在市场上纷纷呈现的“总部基地”、“别墅式办公”等项目即为本地工业地产项目之代表。今年8、9月两个月，成都市主城区出让工业用地约640余亩，而这，仅仅是今年成都市加大工业用地放量的一个缩影。据统计数据显示，今年上半年，成都市的工业用地放量突然增大，共计供应工业用地70宗，供地规模共计5731.24亩。

工业地产项目的销售不同于普通的住宅、商业商品房的销售，因国家相关法律法规的限制，工业地产项目销售中所存在的法律问题也相应暴露出来。

一起“总部办公楼”销售合同纠纷引发的法律问题

2008年9月的一天，律师接到一位王姓老总的电话，称因其目前开发的某“总部办公基地”项目在销售中与某购买企业发生纠纷，通过朋友介绍希望向律师进行法律咨询。安排时间见面后，王总向律师详细陈述了事情经过。

2007年底，王总所在的某实业公司通过拍卖方式获得了一宗约60亩的工业用地，在符合规划条件要求的情况下，该实业公司将项目打造为“总部办公基地”，将修建若干幢独立的花园式办公用房，园区内绿化景观优美，并将修建相应配套设施，以吸引企业前来购买。2008年7月，该项目开始销售，其中四川某科技开发公司通过与实业公司洽谈，决定购买其中一幢约1500平方米的办公楼，价格为850万元。双方签订了一份《工业办公用房买卖合同》，合同中对于销售面积、价款、交付期限和交付标准等作了具体约定。合同签订后，科技开发公司按约定支付了100万元定金。但是至9月粉，该科技开发公司将支付第二笔购房款500万元，经王总多次催促，该科技公司迟迟不予表态是否支付，反而王总突然收到该公司委托律师发的一封《律师函》，声称双方所签订的买卖合同是对未竣工的工业房屋进行买卖，违反了国家法律规定，属于无效合同，要求该实业公司退还全部定金，否则将通过法院进行诉讼。

了解情况后，律师就有关法律问题向王总作出了详细解释：

根据我国《城市房地产管理法》第三十八条规定：“ 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”按此规定，未竣工的工业地产项目并非不可以进行转让，王总所在的实业公司获得了该工业地产项目的国有土地证，具备了转让房屋的前提，但是，由于其在与科技开发公司签订合同时，项目完成开发未达到投资总额的25%，这种情况的确是违反了国家法律的强制性规定，根据我国《合同法》的相关规定，此买卖合同确实属于无效合同。

王总听到律师的解释后，感到大为震惊，因其目前所销售的项目均未达到开发总额的25%，目前已签订的约3000万元的交易合同岂非都成为无效合同？这也意味着，购买企业随时可以合同无效为由提出退还房款，整个项目的销售岂不是存在重大的法律风险？律师作出了肯定的答复，并且进一步解释说，目前诸多工业地产项目已成为商品房开发模式，地产开发商以集中开发，统一配套的方式对外向不特定的企业或者个人出售工业用房，已属于商品房销售行为，我国目前个别城市已针对工业地产项目实施预售许可证制度。而按照《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得房屋主管部门颁发的预售许可证书，否则所签订的买卖合同也是属于无效合同。

最后，律师建议王总与该科技开发公司协商解决纠纷，如不能解决而导致诉讼至法院，实业公司将可能承担败诉的后果。

工业地产项目销售模式的分析

   经过与科技开发公司的纠纷，王总意识到了其项目销售中存在的法律问题，为规范其开发行为，规避法律风险，决定聘请律师担任其项目专项法律顾问，协助该公司进行规范化管理。

律师担任其法律顾问后，应实业公司邀请，专门为该公司高级管理人员就工业地产项目销售进行交流并提供可行性意见。律师根据目前工业地产项目的相关情况，就有关销售法律问题提出了一些分析意见。

一、以合作建房名义所进行的销售模式

目前很多工业地产开发部在项目销售中，为避免房屋买卖无效的风险，采取与购买人签订《合作建房协议》、《委托建房协议》等方式，约定由购买人支付相应价款，开发部负责工业性质厂房或者办公房的修建，并按照约定条件予以交付。事实上，此种模式也避免不了法律上的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”合作建房模式中，购买企业以投资名义支付一定款项，不参与经营，不参与修建，而仅仅是按照约定获得一定面积的成品房，这其实正是司法解释所规定的明为联建，实为房屋买卖的情况。如果合作建房协议签订时仍不具备25%的开发规模的，该合同仍应定性为房屋买卖合同，仍可能导致无效。

二、以股权转让方式进行的项目转让

目前工业地产交易中，由于工业地产涉及的交易税费较高（包括土地增值税、营业税、企业所得税、印花税、契税等），而股权转让的方式涉及的税费相对来说要低很多，因此越来越多的公司是通过股权转让的方式转让工业地产。但是其存在两个方面的问题，一是股权转让意味着开发公司资产及管理权的丧失，因此必须是在项目整体完成或者完成大部分且开发企业进行整体转达饿工业地产项目比较适用此模式，二是股权转让使股权受让人（购买人）有可能承担原企业存在的债务而导致遭受较大损失。

我们来看下面一个案例：A公司拟将自己的工业厂房以2600万转让给B公司，所有的交易税费均由B公司承担，上述交易在经过税务机关核税后，各项税费总计达到320万元，于是B公司随向A公司建议通过收购A公司的股权方式完成转让，A公司的股东接受了B公司的提议，双方顺利完成了交易。但是在一年后，C银行突然起诉A公司要求其承担D公司一笔1000万元的借款担保责任，此时D公司已经资不抵债，进入破产程序。最终法院法院判决A公司承担相应的担保责任，A公司不得不替D公司归还银行贷款。而白白为这笔交易多花1000万元。
     因此，在工业地产买卖中通过股权转让的方式进行交易，是确实可行的交易方案，首先可以有效的降低交易成本，节约交易时间，但是作为股权转让的双方都应该审慎的对待股权转让，均应该聘请专业的人士提供相应的法律服务，以确保把交易的风险降到最低。

可行销售方式之建议

经过与实业公司高层沟通，根据该公司的实际情况，律师协助其论证并制定了一个新的销售模式：

其一，对于拟购买项目房屋的企业，先行签订一份《房屋买卖预约合同》，约定该企业将购买实业公司开发的“总部办公基地”项目多少面积的房屋，具体销售价款等主要内容，并由购买企业先行支付不超过总价款20%的定金。所谓“预约合同”，是指双方在不具备交易条件下就将来在具备交易条件后签订正式交易合同的协议，购买企业先行交付的定金为“立约定金”，其目的是担保双方军能够在符合交易条件的情况下签订正式买卖合同并履行各自义务。按照我国相关法律，该合同属于有效合同；任何一方反悔，将承担被没收定金或者双倍返换定金、的法律后果。

其二，约定在房屋竣工验收完毕后或者办理房屋产权证书后双方再签订正式买卖合同，届时房屋已具备交易条件，所签订的买卖合同不违反我国法律和行政法规禁止性规定，则是合法有效的。如届时任何一方不愿意签订合同，如前所述，将会承担相应的法律责任。

其三，双方先行确认将来要签订的正式合同文本的全部内容和条款并予以确认，从而在今后签订正式合同的时候即按照双方确认的文本直接签署，而无须再行协商，从而避免再次发生纠纷。

上述方案，最终被该实业公司才能并推行。